EL CONTRATO DE COMODATO 225 Tampoco es responsable de la pérdida de ia cosa por caso fortuito o fuerza mayor, más que por los siguientes motivos: a) Si al celebrar el contrato la cosa ha sido estima da en dinero (2506). 10. A rtículo 1795.— El contrato puede ser invalidado: . ), a través de convenios y tra tados internacionales que han logrado unificar el derecho mercantil y derogar las tarifas arancelarias, situación que permite el libre tráfico de personas y servicios. Insisto, algunos autores sostienen que el mandato sin representación es la excepción, cuando en realidad es la regla. Es principal toda vez que para su exis tencia o validez no depende de otro contrato, esto es, tiene vida y fines propios. Es aleatorio, cuando la prestación debida depende de un acontecimiento incierto que hace que no sea posible la evaluación de la ganancia o pérdida sino hasta que ese acontecimiento se realice. 4- No estorbar el uso de la cosa (2412, ífacc. Y agrega que el acto de administración aplicado al patrimo nio de especulaciones, acto al que llama de gestión, es amplio y se aproxima quizá más aún al acto de disposición del Derecho civil que al acto, de administración {Suppl., t. III, números. En la actualidad la definición del código vigente se extiende a todos los contratos, tales como el de arrendamiento, so ciedad, comodato, etcétera. Objeto. Pero además de esta cláusula tácita, en el contrato de compraventa en abonos se pueden establecer convencio nalmente algunas causas adicionales de rescisión. 2080). Gran parte de la doctrina y la legislación contempo ránea, confunden o simplemente mezclan estas dos figu ras jurídicas. Cuando una persona física enajena un bien inmueble, el notario tiene que liquidar el impuesto para constatar si hubo ganancia o no por parte del ven dedor, y en caso de haberla tendrá que retener un pago provisional sobre la utilidad, la cual será acumulable a la declaración anual. otra, siendo típicos ejemplos de estos casos el comodato, La distinción entre contratos unilaterales y bilaterales tiene, implicancia en su tratamiento jurídico, pues para los, contratos bilaterales se debe observar ciertos aspectos, como son la condición resolutoria tácita, excepción de, contrato no cumplido, el problema de riesgos y la regla de, de contrato bilateral es el de la compraventa, por, el cual una parte se obliga a pagar un precio, y la otra a, entregar la cosa, existiendo en ese caso obligaciones, recíprocas. En tratándose de transmisión de propiedad, si gue sus mismos principios, por lo que se le aplica lo ya comentado. Existe la excepción cuando se faculta al mandatario a sus tituirlo o a otorgar nuevos poderes (Art. Así, los notarios tienen obli gación de retener al donatario, como pago provisional, el veinte por ciento del valor que arroje el avalúo del bien inmueble que se dona; y digo como pago provisional, ya que el definitivo se realiza, como es sabido, mediante la declaración fiscal anual, acumulando a los ingresos el valor de lo donado. 57. Es oneroso. En la compraventa de bienes inmuebles se pueden cau sar los impuestos siguientes: a) Adquisición de Bienes Inmuebles, que en el presen te año fluctúa entre el 3.1 y 4.5 sobre el valor más alto entre avalúo, valor catastral y precio de la operación. Cuando la cosa es incierta o indeterminada, la trans misión de la propiedad se verifica cuando se hace cierta y determinada para conocimiento del comprador. A . A r t í c u l o 2028.—El que estuviere obligado a no hacer alguna cosa, quedará sujeto al pago de daños y perjuicios en caso de contravención. !, "El contrato preparatorio”, Universidad Iberoamericana, México, 1969, p. 69. Se tienen noticias de que actualmente ha sido sus crito con reservas o sin ellas por Bolivia, Brasil, Colombia, El Salvador, Estados Unidos de América, México, Nicaragua, Panamá y Venezuela y se esperan mejores datos sobre otros países signatarios. rticulo Extinción El m andato term ina por: ti) R evocación. De esta forma, el mandato puede ser irrevocable: 1. cuando se confiere como una condición puesta en un con- BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO 254 trato bilateral; y, 2. cuando es un medio para cumplir una obligación contraída. Se denomina solemnidad cuando los formalismos son un elemento de existencia del contrato, de tal suerte que si no se satisfacen las formalidades requeridas por la ley, el contrato es inexistente. El arrendador está obligado: EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1 Oñ A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condicio nes que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble (2412, frac. Éstos son por cuenta del deudor (2086). o > ; . El contrato, al otorgarse en la forma establecida por la ley, puede ser convalidado mediante ratificación ex presa. Responder del saneamiento para el caso de evicción A este respecto el Código Civil establece: A rtículo 2120.—Todo el que enajena está obligado a res ponder de la evicción. , A rtículo 2289.—Debe también el vendedor entregar to dos los frutos producidos desde que se perfeccione la venta, y los rendimientos, acciones y títulos de la cosa. del mandante . Esta presunción se desvanece cuando el mandante faculta expresamente al mandatario a que adquiera a su nombre uno o varios de sus bienes. 115). L» E-TTE 012551 BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO i’korísok ni-: ia i-ACui.i Ar) ni; di;ri:-' - oA^fim^o c. 1 mncon .................. ... . c) Recibir las expensas necesarias (281). !l?.CSr LISO a ^ ~^^ _, plazo señalado y no deje a un tiempo indeterminado el otorgamiento de la escritura. Sin embargo, existe como excepción 1 el depósito en garantía a que se refiere el Có digo Fiscal de la Federación que dice: A r t í c u l o 141.—Los contribuyentes podrán garantizar el interés fiscal en alguna de las formas siguientes: I. Depósito en dinero, carta de crédito u otras formas de garantía financiera equivalentes que establezca la Secretaría de Hacienda y Crédito Público mediante reglas de carácter general que se efectúen en las cuentas de garantía de interés fiscal a que se refiere el artículo 141-A de este Código. c) Lugar de entrega. A este efecto, la sociedad deberá inscribir en dicho registro, a petición de cualquier titular, las transmisiones que se efectúen. Es oneroso cuando se establece una contraprestación a la que se le denomina interés, la cual puede consistir en dinero o en género. XLVIII, Pág. A.D. 3537/57.—Ferretería y Tlapalería La Sirena, S. A. Unanimidad de 4 votos. 124 bernardo Pérez Fernández del castillo b" Pagar por mitad. Al respecto debemos recordar que el contrato es una fuente de obligaciones y como tal, crea obligaciones. 2810), Sonora (Art. determina que el contrato es. Tipos de Contratos Civiles. A,D. (2435 y 2436) Ahora bien, cuando los inmnlinos son varios y no se tiene certeza del lugar donde comenzó el incendio, todos son responsables en proporción a la renta que paguen; si el incendio fue intencional, sólo responderá aquél que lo provocó (2437). No se termina por la muerte (2448 H) No obstante que en el arrendamiento se crean derechos personales, en el supuesto de que fallezca ya sea el arren dador o el arrendatario, el contrato sigue vigente. Si se tratare de inmuebles, examinará el título o los títulos respectivos; relacionará cuando menos el últij u u líiulo de propiedad dei bien o del derecho objeto del acto contenido en la escritura y citará los datos de su ins cripción en el Registro Público, o señalará, en su caso, q u e dicha e s c r i t u r a aún no e s t á r e g i s t r a d a ; Artículo , V. (derogada) 1 10 BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO VI. Un segundo esfuerzo se realizó en la Convención Interamericana sobre Régimen Legal de Poderes para ser Utilizados en el Extranjero, celebrada en Panamá el 30 de enero de 1975. EL CONTRATO DE MANDATO 261 Mantilla Molina 11 sostiene que existen dos tipos de co misionistas: el que desempeña habitualmente el contrato de comisión y el que lo desempeña en forma casual. Como decía, el sistema que acepta nuestro Código es el de la recepción. A este respecto podemos clasificar las leyes én: per misivas, que~son las que suplen la voluntad de las partes; prohibitivas que limitan la actuación de los particulares por ir en contra del interés general; y, p receptivas que son las q ue interesan más a la sociedad que a los particulares como por ejemplo las leyes constitucionales, administrati vas, penales, procesales, etcétera. 85, segundo párrafo y su Reglamento). Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se eje cuten u otorguen violando la ley. En estos casos no se obliga ni al saneamiento para el caso de evicción ni por los vicios ocultos. Como se vio con anterio ridad, la transmisión de la propiedad se verifica por mero efecto del contrato (Art. I). Vol. C) Fundada en»un mejor derecho, anterior a la adqui sición. La Ley de Instituciones de Crédito esta blece que una de las finalidades de los bancos, es otorgar préstamos, los cuales se regulan por la propia ley y suple toriamente por las leyes mercantiles. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza son conforme a la buena fe, al uso o a la ley, con excepción de aquellos contratos que se encuentren en el supuesto señalado en el párrafo siguiente. Diccionario Jurídico Elemental - Guillermo Cabanellas De Torres. Por ejemplo, sería inexistente un contrato en el cual una persona se obliga a enajenar un terreno sin que se determine qué tipo de terreno, su ubicación, superficie, linderos y colindancias. Mora en caso de cambio de propiedad del predio arrendado. Por lo que se refiere al comodato: A r t í c u l o 2512.—El comodante podrá exigir la devolución de la cosa antes de que termine el plazo o uso conveni- BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO 48 üOS, üobrcViiUCilüuic ncCcbiúavi uigCiKc ¿C dld, prebendo que hay peligro de que ésta perezca si continúa en poder del comodatario, o si éste ha autorizado a un tercero a servirse, de la cosa, sin consentim iento del comodante. 99. La validez entonces del pacto de irrevocabilidad será admisible, pero no en cuanto unido a un mandato o representación, sino a un contrato de otra naturaleza. En cambio, para la procedencia de la acción pauliana, por actos o contratos a. título gratuito, previsto en el inciso segundo del artículo 2394 del Código Civil, contrato a título gratuito, no supone la pérdida de derecho de propiedad a cambio, de una prestación equivalente, sino simplemente la extinción de un beneficio, de, allí que es lógico que la ley no sea tan severa como en el caso del traspaso, Se paga es equivalente a la cosa que se recibe; o en el arrendamiento donde el, En cuanto a los contrarios aleatorios, éstos están contemplados a partir del, artículo 2163 C.C., que los enumera de forma taxativa, y son. A falta de convenio o de culpa, cada interesado sufrirá la pérdida que le corresponda, en todo, si la cosa perece totalmente, o en parte, si la pérdida fuere sola mente parcial; IV. Esta solución no puede aceptarse; todo lo que quiere la ley es que el mandatario general no pueda sino administrar; pero le confiere el derecho de admi nistración en toda su plenitud. 2140): a) En el contrato de compraventa se renuncia al sa neamiento, o bien aparece que el comprador tenía "cono cimiento de los riesgos de evicción" y tomó a su cargo las posibles consecuencias (Art. 2858 y 2859). 620.—García Álvarez, Toribio. Pues las obligaciones son de ambas partes: para el vendedor, transmitir y entregar la propiedad y para el comprador, pagar el precio y recibir la cosa enajenada. En el mismo sentido Mazeaud/ sostiene: "La desapa rición de la formalidad de la investidura, al menos para los censos, permite a la doctrina señalar, fuera del dere cho feudal, las reglas de la transmisión de la propiedad. De faltar éstos, el contrato se puede consi derar inexistente ya que el objeto de la obligación de hacer es indeterminado. La liberalidad tiene dos elemebtos: el psi cológico que nace del animus domini, o el poder de libre disposición; y, el económico que es la au sencia de ganan cias o ventajas. Sin embargo no siempre sucede así y aunque existen diversas manifestaciones de ingratitud, la ley las mencicjna expresa mente en el artículo transcrito, las cuales son! Los contratos de compra de cosa futura y de esperanza, pueden distinguirse en que el primero es conmutativo y el EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 137 segundo aleatorio, pues en el caso de la compra de espe ranza no se sabe si se va a tener el carácter de ganan cioso o perdidoso y por otra parte el comprador toma a su riesgo que la cosa futura no exista. All rights reserved. Los contratos son una especie de convenio. En caso de urgencia, a juicio del Notarlo, los intere sados podrán liberarlo expresamente en la escritura de tener a la vista alguno de los documentos antecedentes; XI. Como en toda rescisión las partes se deben devolver mutuamente: el vendedor, la parte del precio más los in tereses; y el comprador, la cosa que recibió más una in demnización a título de renta y otra por el deterioro que haya sufrido la cosa. IV. A rtículo 3 o —Los contratos de menor cuantía con ga rantía hipotecaria podrán hacerse en escritura privada. G) Es conmutativo, pues desde el momento de la ce lebración del contrato las partes conocen las cargas y los gravámenes por ser éstas ciertas y determinadas. E lementos de existencia Consentimiento. II, VIII)”. Consentimiento. A.D. 8592/60. La invalidez, es la sanción que él código da al con trato que se otorgó sin haber satisfecho las formalidades señaladas por la ley. La distinción entre contratos mercantiles y civiles tiene la utilidad práctica siguiente: I o Plazo para el cumplimiento de las obligaciones. El artículo 2554 en su primer párrafo, establece el mandato para pleitos y cobranzas, que otorga facultades tanto para el ámbito judicial como extrajudicial; el se gundo, se refiere para actos de administración; y, el ter cero, para actos de riguroso dominio. La transmisión de la propiedad en los bienes muebles, se verifica por la traditio; en los inmuebles, por la inscripción en el Registro Público de 1 t Propiedad. Este patrimonio consiste en un conjunto de bienes destinados a ser enajenados con el fin, generalmente, de desinteresar a los acreedores de ese patrimonio (Bonnecase, op. 5653/58.— C ésar N avari. Sin embargo, se puede otorgar un poder para pleitos y cobranzas a cualquier persona sin que se entienda que es para llevar a cabo procedimientos judi ciales o administrativos, pues normalmente no tiene como causa o motivo la celebración de un contrato de presta ción de servicios profesionales. formalidades en el con trato de donación sop con forma restringida, pues la ley establece una serie de formalismos según la cuantía y el objeto de la donación. 226 BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO 4a Por la pérdida de la cosa. De acuerdo con el Código Civil, si el uso se suspende por reparaciones, el arrendatario puede pedir la suspensión o reducción de rentas, o bien, la rescisión del contrato. 1, Bue nos Aires, l9oü, p. 82. Estos plazos son renunciables, según jurisprudencia defi nida de la Corte: Arrendamiento por tiempo indefinido. "El contrato de arrendamiento debe otor garse por escrito. rcqulcrc pcrgcmmlekbalckte per csmrlturb pøodlmb. En virtud de que se concede el uso de una cosa. 240 bernardo °> Cuando Pérez Fernández del castillo el mandatario realiza actos en ejercicio del mandato. 2011, frac. Acerca de los fines de lucro. Cuando la venta es a plazo los intereses sobre el precio se entienden incluidos, por lo que no se aplican los criterios antes expuestos y sólo se pagarán intereses si hay una prórroga (Arts. El precio debe ser pagado: a) En forma anticipada, b) Al contado, c) A crédito, llamado también al fiado, plazo, o en abonos. Son generales los contenidos en los tres primeros pá rrafos del artículo 2554. 224 BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO De acuerdo con el artículo 1797 el cumplimiento de las obligaciones no puede estar al arbitrio de uno de los contratantes, razón por la cual no obstante que el contrato de comodato es gratuito, el comodatario puede exigir al comodante la entrega de la cosa. M. Ortolán, op. Derecho civil mexicano. Como se estudió con anterioridad, en las donaciones onerosas sólo se considera donado el exceso. Tomo LI. h) Entregar al mandante todo lo que haya recibido en virtud del mandato (2562, 2563, 2566, 2569, 2570 y 2579). XXXIII, pág. Ronald F. Clayton Cuando en un contrato cele brado por tiempo determinado, el arrendatario continúa en 210 BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO posesión del inmueble y el arrendador percibiendo las ren tas, se entiende prorrogado por tiempo indeterminado (Art. A rtículo 2346.—La aceptación de las donaciones se hará en la misma forma en que éstas deban hacerse, pero no surtirá efecto si no se hiciere en vida del donante. De no hacerlo así, se impondrá la sanción a que se refiere el artículo 27 que reza: La falta de registro de los actos cuya inscripción sea obligatoria, hará que éstos sólo produzcan efectos jurídi- EL CONTRATO DE MANDATO 265 eos entre los que lo celebren, y no podrán producir perjuicio a tercero, el cual sí podrá aprovecharse de ellos en lo que le fueren favorables. ¿Qué debe entenderse como cosa futura? Por ejemplo los frutos de una huerta. Distingue entre patrimonio de derecho común, de explotación y de liquidación. 7 194 5, B o n n e c a s e , J u l i e n . dado en cambio, con el pago 154 BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO Es claro entonces que el permutante que ha sufrido la evicción pueda escoger entre reivindicar la cosa que dio en permuta, o exigir su precio más el pago de los daños y perjuicios. 1 A rtículo la obli A rtículo 2244.-—La promesa de 'contratarlo—sea el con trato preliminar de otro puede ser unilateral o bilateral. En este-caso el notario tiene que retener el 20% sobre el excedente entre el precio de la operación y el valor de avalúo. XXVI. 146 BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO A rtículo 2313.—El vendedor a que se refiere el ar tículo anterior, mientras no se venza el plazo para pagar el precio, no podrá enajenar la cosa vendida con reserva de propiedad. 3 a Registrar el contrato En el supuesto de casas habitación: El arrendador deberá registrar el contrato de arrendamien to ante la autoridad competente del Gobierno del Distrito Federal. Actos de disposición: donar, vender y en general enajenar bienes (especialmente inmuebles, muebles preciosos y alhajas) y derechos (especialmente reales); dar en prenda, hipotecar o gravar de otra manera bienes y derechos (especialmente inmuebles); dar bienes en arrendamiento por más de cinco años o con anticipación de rentas por más de dos años, hacer remisión; repudiar herencias, cancelar hipotecas, su registro y extinguir derechos reales; dar fianza, recibir dinero prestado; transigir y comprometer en árbitros; conformarse con la demanda sobre inmuebles, etc., renunciar la prescripción pendiente o la consumada. Vo! El procurador con un mandato general para pleitos y cobranzas, necesita facultades especiales para el ejercicio de ciertos actos procesales, los cuales están enumerados en el articulo 2587 que dice: El procurador no necesita poder o cláusula especial, sino en los casos siguientes: 1 Para desistirse; II. e d . Por su parte la Ley Federal de Protección al Consu midor establece las siguientes protecciones para el adquirente: Artículo 70.—En los casos de compraventa a plazos de bienes muebles o inmuebles a que se refiere esta Ley, sí se rescinde el contrato, el vendedor y comprador de ben restituirse mutuamente las prestaciones que se hubie ren hecho. Si se lleva a cabo el juicio de evicción, el donatario queda subrogado a todos los derechos del donante. La ley exige que se realice por escrito privado. —Los juicios y procedimientos judiciales y adminis trativos actualmente en trámite, así como los que se inicien antes del 19 de octubre de 1998 derivados de contratos de arrendamiento de inmue bles para habitación y sus prórrogas que no se encuentren en los su puestos establecidos en el transitorio anterior, se regirán hasta su con clusión. La promesa. —Cuando el mandatario obra e n su propio nombre, el mandante no tiene acción contra las personas con quienes el mandatario ha contratado, ni éstas tam poco contra el mandante. El Código Civil establece la relación existente entre el mandante, el mandatario y los terceros! 2140, frac. En este caso debe dar aviso a la autoridad competente y retenerla durante ocho días; si en ese plazo no hay un mandamiento judicial de continuar reteniénQ o i í A o ut e r a regaría a ona persona, pucuc ucvuivciia ai depositante sin incurrir en responsabilidad (Arts. diligencia, en la conservación de la cosa, y es respon sable de todo deterioro que ella sufra por su culpa” (2502). De acuerdo con ella, los contratos se clasifican en civiles, comerciales y. especiales. En el segundo, ambos se llaman promitentes y beneficiarios. La tradición desposeimiento-posesión —el enajenante se desposee y el adquirente toma posesión, se posesiona— fue reemplazada por la tradición simbólica de las llaves, de una sortija, de una vara, que representaba la potestad sobre la cosa; o de los títulos de propiedad o, incluso, insírumentum (del documento de enajenación), o también por la pluma que le había servido al notario para la redac ción de la escritura. Así la, compraventa es un contrato oneroso porque cada uno se grava en beneficio de, otro, es un contrato en el cual las dos partes tienen que soportar un gravamen. 54, part. También debe recaer sobre el fin o motivo determinante de la voluntad que es lo que se conoce como la causa del contrato. Posteriormente con el Código de Napoleón la situación se modificó de manera radical al instalarse la absoluta li bertad contractual. Unani midad de 4 votos. Artículo 2558.—Si el mandante, el mandatario y el que haya tratado con éste proceden de mala fe, ninguno de ellos tendrá derecho de hacer valer la falta de forma del mandato.
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